Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus
Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus: Pflichten, Ablauf und wichtige Hinweise für Eigentümergemeinschaften
Die regelmäßige Legionellenprüfung ist für viele Mehrfamilienhäuser gesetzlich vorgeschrieben. Doch wann besteht eine Prüfpflicht, wie läuft die Untersuchung ab und was müssen Wohnungseigentümergemeinschaften beachten? Die RS Hausverwaltung aus Pforzheim informiert über die wichtigsten Regelungen und Maßnahmen zum Schutz der Bewohner.
Was sind Legionellen und warum sind sie gefährlich?
Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise im Wasser vorkommen und sich insbesondere bei Temperaturen zwischen etwa 25 und 45 °C vermehren können. Werden legionellenhaltige Wassertröpfchen beispielsweise beim Duschen eingeatmet, können sie schwere Lungenentzündungen verursachen.
Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Personen mit geschwächtem Immunsystem und Menschen mit bestimmten Vorerkrankungen.
Eine fachgerechte Warmwasserbereitung und regelmäßige Kontrolle der Trinkwasserinstallation sind deshalb wichtige Bestandteile der Gebäudebewirtschaftung.
Wann ist eine Legionellenprüfung vorgeschrieben?
Nach der Trinkwasserverordnung müssen bestimmte Trinkwasserinstallationen regelmäßig auf Legionellen untersucht werden.
Eine Untersuchungspflicht besteht insbesondere dann, wenn:
- eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorhanden ist,
- Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, beispielsweise durch Vermietung,
- und Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sind, bei denen Wasser vernebelt wird.
Als Großanlage gilt in diesem Zusammenhang grundsätzlich eine Anlage mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 Litern oder einem Leitungsinhalt von mehr als drei Litern zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser Großanlagen-Definition ausgenommen.
Für viele vermietete Mehrfamilienhäuser gilt ein Untersuchungsintervall von drei Jahren. Bei bestimmten anderen Nutzungsarten können kürzere Intervalle vorgeschrieben sein.
Wie läuft eine Legionellenprüfung ab?
Die Untersuchung erfolgt durch eine zugelassene Untersuchungsstelle beziehungsweise entsprechend qualifizierte Probenehmer.
Dabei werden Wasserproben an festgelegten Stellen der Trinkwasserinstallation entnommen, insbesondere am Warmwasserbereiter und an geeigneten Entnahmestellen im Leitungssystem.
Die Proben werden anschließend im Labor auf Legionellen untersucht.
Für Eigentümer und Bewohner bedeutet dies, dass der Zugang zu bestimmten Wohnungen oder Probenahmestellen erforderlich sein kann.
Die Hausverwaltung übernimmt üblicherweise die Terminabstimmung, informiert die betroffenen Bewohner und koordiniert die Untersuchung.
Was passiert bei einem positiven Legionellenbefund?
Der technische Maßnahmenwert liegt nach der Trinkwasserverordnung bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter Wasser.
Wird dieser Wert erreicht, müssen die gesetzlich vorgesehenen Untersuchungen und Maßnahmen eingeleitet werden. Dazu gehören insbesondere die Ursachenklärung, eine Risikoabschätzung und gegebenenfalls technische oder organisatorische Maßnahmen.
Je nach Befund können beispielsweise folgende Schritte erforderlich werden:
- Überprüfung der Warmwassertemperaturen
- Kontrolle der Zirkulationsleitungen
- Untersuchung auf Stagnation und unzureichend durchströmte Leitungen
- Anpassung des Anlagenbetriebs
- Sanierung fehlerhafter Trinkwasserinstallationen
- Erneute Trinkwasseruntersuchungen
Die erforderlichen Maßnahmen richten sich nach dem konkreten Untersuchungsergebnis und den fachlichen beziehungsweise behördlichen Vorgaben.
Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung?
Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist die Organisation der Legionellenprüfung ein wichtiger Bestandteil der technischen Verwaltung.
Eine professionelle Hausverwaltung koordiniert die erforderlichen Untersuchungen, informiert die Bewohner, dokumentiert die Ergebnisse und veranlasst bei Auffälligkeiten die notwendigen weiteren Schritte im Rahmen ihrer Zuständigkeit.
Sind umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich, werden entsprechende Fachunternehmen eingebunden und gegebenenfalls Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vorbereitet.
Fazit: Regelmäßige Prüfungen schützen die Bewohner
Die Legionellenprüfung ist nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, sondern ein wichtiger Beitrag zur Trinkwasserhygiene und zur Sicherheit der Bewohner.
Durch regelmäßige Untersuchungen, fachgerechte Wartung und frühzeitige Maßnahmen bei Auffälligkeiten lassen sich gesundheitliche Risiken reduzieren.
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Die RS Hausverwaltung GmbH betreut Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte in Pforzheim sowie im Enzkreis. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Organisation gesetzlich vorgeschriebener Prüfungen und der Koordination notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen.
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